产业园开发运营特点与行业发展前景 : 中财经基金

产业园开发运营行业概况

改革开放四十年来，我国各级开发区，特别是国家级开发区在区域经济发展、吸引外资及先进管理经验、产业培育、科技进步、城市建设、出口创汇、创造税收和就业等诸多方面都取得了显著成绩，成为中国经济最有活力、最具潜力的经济增长点。

二十多年来，国家级开发区积极引进国外先进的资金、技术、管理经验，在经济发展、产业培育、科技进步、土地开发、城市建设、增加出口、创造就业等诸多方面都取得了显著成绩，促进了所在城市产业结构调整和经济实力的增强。

我国开发区建设与运营单位最初的运营模式普遍以基础设施建设、土地批租为主，在开发区土地资源不断减少的情况下，逐渐转向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发销售、物业管理等行业价值链下游，以及开发区内高新技术产业和新兴行业的培育和投资。

在招商引资方面，随着开发区经济的发展和运作模式逐步成熟，各地开发区的政策制定越来越规范和透明，传统的政策优惠对投资者的吸引力减弱，开发区当地的投资环境、资源优势和产业集群优势成为吸引资金投向的主要因素。

其中国家级高新技术产业园区充分发挥政府和市场的两方面作用，实现了我国高新技术产业飞速发展。高科技园区已经成为我国经济发展中最具活力的增长点之一，成为拉动经济增长的重要力量。高科技园区发展有力地促进了我国产业结构调整，成为我国促进科技成果转化、培育科技企业的主要基地，成为人才等创新要素的聚合中心。

产业园开发运营行业特点

产业园开发与运营是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特点：

1）营运周期长，投资规模大、回收期长。产业园区的发展需要经历多个阶段，从园区开发到成熟，一般需要经历初创期、发展期、成熟期、拓展期、转型期这五个阶段（一般为 15~25 年）。针对园区不同阶段，开发主体相应设定不同的任务目标，有策略的提供产品和服务，以满足不同特征客户的需求。

由于开发区面积较大，土地储备、物业开发涉及的资金投入规模较大，并且在招商引资和运营管理等方面的投入也较高。资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产和商业地产，从而使得开发主体面临一定的财务风险和现金流压力。

2）政策主导性强。产业园区在推动中国经济的产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此，园区内的主导产业会较大程度上受到政府相关政策的影响。在向高新技术转型的进程中，各级政府可以通过对产业政策、土地管理、信贷、财政税收等方面的调控进行引导与支持。因此，园区对主导产业的规划定位，必须符合地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。

3）产业集聚效应和周边辐射效应显著。园区的主导产业形成一定规模后，就会产生集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚效应的产生，可以扩大市场规模，促进企业间的交流与学习，促进基础设施和公用事业的建设与充分利用。

对于企业来说，不仅可以增加现有客户的粘性，还可以吸引产业链上下游企业自发跟随落户。园区就是规模经济的一个典型。在产业集群形成规模经济的同时，园区还会向周边区域辐射，通过辐射效应带动周边生产、生活配套产业的发展，因而园区对于周边的第二、三产业具有巨大的带动作用。

4）收入来源多元化。随着产业园开发与运营行业的不断发展和创新，产业园开发与运营行业企业的收入逐步迈向多元化发展。园区公司的主要收入包括开发收入、住宅、商业及工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。

5）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变。园区的服务是园区发展的关键，在大部分园区仍然处在招商引资的初始过程时，已有部分园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。

6）增值服务和创新业务带来更大盈利空间。各园区的政策优惠正在趋同，吸引企业入驻需要依靠增值服务和创新服务，如园区产业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服务功能，增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。因此，增值和创新服务将成为开发区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。

7）产业园区战略投资转型。各产业园区将继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。

产业园区的发展趋势

1）产城融合，以城兴产，以产促城传统产业园区已成为过去式，想要实现产业发展与城市规划相互促进，需要建设生态、集聚、完善、融合的高科技园区，运营模式也要向“产城融合”方向发展。产业园区的定位、规划需紧跟城市发展诉求，不断推进园区智能化、运营管理信息化建设，完善配套设施服务，促进产业与城市高度融合，共同迈向高质量发展。

2）功能系统化，资源共享化，服务深度化园区不仅要加强推动产业发展的功能，更要加强为人民服务的功能，将搭建宜产宜居的综合体。园区要围绕企业与人才的需求，构建深度服务、共享资源的平台，助力企业与创新人才共同成长；打造一体化生活服务体系，满足产业、人居、城市的和谐互动，打造富有文化精神内核的产业生态城。

3）产业特色化、数智化产业园区应充分发挥地域产业优势，形成产业特色化和差异化。抓紧数字经济带来的机遇，加速园区管理智慧化的突破。产业园区应推动数字经济与实体经济融合发展，积极开展数智化转型，运用云计算、大数据、物联网、人工智能等数字化技术，对传统产业链上下游进行数字化升级、转型和再造，构建新阶段下协同发展的智慧园区新生态。

4）模式多样化、运营智慧化产业园区的盈利模式应从过去主要依靠房地产开发收入逐步转向“房地产开发+物业持有+产业服务+产业投资”协同发展的盈利模式。目前打造智慧园区已成为大趋势，基于大数据、云计算、物联网等新一代信息技术的应用，应以打造智能化、信息化园区为核心，提升园区的服务及管理水平，从而全面提升园区的竞争力。

5）建设绿色化、源头低碳化产业园区是实践国家“双碳”战略的重要战场，建设过程中应注重绿色技术的研究及应用，推进零碳产业园区建设，采用装配式建造，提高建筑能效，降低建筑运行能耗。同时，应用物联网技术的智慧运维，促进资源配置效率最大化和能源使用最优化，实行绿色招商和产业链招商，大力推广低碳技术，从生产源头减少碳排放。

杭州产业园的迭代焕新

树木葱郁，空气清新。位于临平区的中节能杭州能源与环境产业园，打破了很多人对制造园区的偏见。这里不仅把节能环保相关项目与高新技术引入到园区的开发建设和运营之中，而且形成了低碳经济集聚效应。

整个园区建筑面积约19万平方米，入驻企业有50多家。园区以节能环保、智能制造、新材料及电子信息为产业方向，主导产业及关联产业规模占园区总量的比重达80%以上。2020年，园区产值近20亿元。

主导产业突出、优质企业集聚，在碳达峰、碳中和的背景下，该园区已经成为节能环保产业的创新策源地。

对于入驻企业，园区还会提供金融平台服务、中小企业管理提升培训服务、园区企业家联谊沙龙服务、课题及项目立项申报服务、财务和法律咨询服务等，成为企业的“大管家”。

这个产业园里，培育出不少“专精特新”企业以及制造业“隐形冠军”。

比如2017年2月在新三板挂牌上市的省级“隐形冠军”本松新材料。作为一家深耕高性能改性工程塑料研发、生产、销售十余年的国家高新技术企业，本松新材料在低压电器改性工程塑料新料市场占有率近50%，长期占据国内头部供应商地位。

据悉，该园区培育过规上企业13家，浙江省科技型中小企业9家，高新技术企业14家，上市挂牌企业3家。

总体来说，杭州园区总体发展水平领跑全省，而且多数园区主导产业特色鲜明。以新一代信息技术为主导产业的华业产业园、以生物医药为主导产业的天和高科以及医智汇创新工场等，都是全省标杆。

产业园区作为我国区域经济发展的龙头，是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体，在新发展理念的大背景下，高质量发展是转型升级的必然路径。