8月30日，万科发布2024年半年报。报告期内，万科实现营业收入1427.8亿元，Q2经营性现金流净额环比显著改善，实现42亿元的正向现金流。值得关注的是，万科始终保持稳健经营，年内已无境外公开债。并在多赛道REITs领域实现突破，商业REIT成功上市，物流、租赁住宅REIT也已进入申报阶段。

万科上半年守住安全底线固然不易，但真正值得关注的是其在REITs方面的积极进展。当前，全国拥有百万亿级的存量资产规模，未来REITs市场的发展空间巨大，万科已在多个业务领域实现REITs、Pre-REITs基金的突破，在REITs领域确立了自身的优势。

夯实业务根基

今年上半年，房地产行业仍处于下行区间。面对严峻的市场形势，万科夯实业务根基，筑牢安全防线。报告期内，万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市排名第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三，持续保持在行业第一阵营。二季度以来，万科的月均销售额保持在200亿元以上，回款效率持续领先，回款率超过100%。同期万科实现营业收入1427.8亿元，归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元。亏损原因主要包括房地产开发项目结算规模和毛利率的明显下降，按照审慎原则对部分项目及应收款项计提减值，部分非主业财务投资出现亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易的亏损。

在当前的市场环境下，业绩亏损并非罕见。随着高价地逐渐消化完毕，万科的盈利能力将得以修复。万科董事会秘书朱旭介绍，2022年至今，万科投资项目82个，其中50个已实现开盘销售，平均开盘周期为5.7个月，股东现金流回正时间缩短至12个月以内，平均税前毛利率为18%，累计实现销售1476亿元，基本符合投资预期。

在支出端，随着交付高峰的过去，下半年交付量同比下降40%，新增支付压力已降低。通过经营层面的持续努力，万科二季度的经营性现金流较一季度明显改善，实现了42亿元的正向现金流。万科董事会主席郁亮认为，从中长期来看，潜在住房需求虽然已过历史峰值，但绝对量的规模仍然庞大。而从短期来看，经过三年的调整，新房的性价比不断提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增强，这些都为市场需求的复苏积蓄了能量，为新发展阶段的到来提供了土壤。

值得一提的是，万科主动投资的52个项目，整体投资兑现度近90%，其中北京东庐项目、武汉光谷锦曜项目、上海海上映象项目的投资兑现度达到100%，这是一个较为积极的信号。万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，从长期来看，操盘能力的稳定提升是可持续发展的基础，万科将在这方面投入更多精力。

全面化解潜在风险

在稳住业务基本盘的同时，万科将经营安全置于首位，制定并实施了“瘦身健体一揽子方案”，全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式的转变。

从债务来看，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。上半年，万科累计偿债524亿元，截至目前，已完成73亿元的境内公司债和中期票据、折合人民币约104亿元的境外债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，年内境内公开债仅余1笔中期票据20亿元。

从经营端来看，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，未来4个月，万科大宗交易工作将按照既定路线稳步推进，当前有19个项目正在谈判过程中。

构建面向未来的能力

在守住安全底线的基础上，万科没有等待机会，而是主动创造机会，为逆转蓄力。随着房地产行业的发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索方向之一。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款对于住宅开发，不仅能够盘活存量资产、贡献现金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环，并反向推动企业持续提升资产经营水平。未来，全国拥有百万亿级的存量资产体量，对REITs工具的深入探索和成熟运用，将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。

目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通道。其中，印力集团完成了32.6亿元商业基础设施REITs的发行，年化分配率为5.44%；保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs已提交各地发改委审批；建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募，交易金额为8.4亿元；8月设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，规模达22.34亿元。万科积极利用金融支持政策，推动融资模式的转型。

从短期看，守住安全依然是万科的首要任务。放眼长远，万科多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面已取得积极进展，可见公司已在面向行业新阶段持续提升业务竞争力，为长远健康发展积极进行了能力准备。