新世界发展轻资产布局加速——K11 Select 大杀四方 : 中财经基金

去年（3月16日）， K11集团宣布，集团旗下全资子公司深圳新艺思成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务的项目。明确双方将依托上海浦发上城TOD综合开发项目共同打造9万平方米商业空间。

该项目地块总占地面积约42万平方米，K11将透过轻资产管理的合作模式，把K11旗下专为新世代打造的“文化沙盒”——K11 Select首次引入上海。

而此次中标项目标志着K11集团正式进军轻资产管理市场。K11创始人郑志刚表示，集团将以此项目为起点，把轻资产业务延伸至全国各个城市。预计2023年底，其商业管理轻资产项目将增至10个。

6月28日，2023余杭区重大项目集中签约暨重点工程现场推进会上，K11 Select购物艺术中心项目签约良渚新城，这是K11继拿下位于望江新城项目的杭州第二座K11，也是杭州首座K11 Select购物艺术中心。

与此同时，K11集团与无锡市太湖新城发展集团有限公司达成合作，将K11 Select首次引入无锡。

2021年至今不过2年有余，7个K11 Select大杀四方，K11 Select作为K11集团为新生代打造的品牌，将实体世界、数码世界甚至在元宇宙中的不同文化艺术爱好者联结，共同打造商业与潮流艺术设计和文化相结合的零售体验。

PART.01

{ K11 Select首店试水 }

作为国内首个K11 Select，武汉K11 Select担负着K11进军华中、试水新产品线的双重任务。

选址光谷，K11 Select看上了大光谷板块生物医药、电子科技产业兴起带来的年轻化产业人口，以及周边高校聚拢的潮流青年群体。彼时，此区域商业氛围尚未成型，勃发的消费需求难以满足，K11 Select来的恰是时候。

围绕着庞大、稳定的青年客群，武汉K11 Select大胆进行着“文化沙盒”的试验。150家精品店，25%的品牌首进华中、37%品牌首进武汉、70%品牌首进光谷地区，零售和餐饮品牌数量共计占比超80%。

K11 Select首战告捷，公告显示，2018财年，新世界发展内地之租金收入12.74亿港元，上升52.6%，主要是由武汉光谷K11投入营运，及新世界中国地产私有化架构优化带来。

至2022年6月，该项目的会员人数达60万，会员消费占总销售额达4成，其中Z世代目标客群会员人数同比增加1.5倍。穿越疫情周期，这个瞄准新青年、主打潮流精选的产品线再次证明了自己的生命力。

PART.02

{ 城市布局：补充已进入城市，填空高潜力城市 }

综观K11 Select的城市选择上，主打两大路径：

其一，在上海、广州、杭州深耕之城，主打“K11+K11 Select”双线模式

自持的K11项目，已占据着所在城市的中心地段——上海淮海中路、广州珠江新城、杭州望江新城，轻资产或合作开发的K11 Select，则主攻城市快速成长的副中心、新兴片区——上海浦东国际消费中心、广州万博商圈、杭州良渚新城。

这些一线、网红新一线城市，打前站的K11已经积累一定的品牌知名度，且当地消费者对于“艺术商业”的认知度、接受度较高。通过K11 Select项目加密布局，可进一步增强在K11集团在高线城市的品牌影响力。

广州万博K11 Select，位于广州大火的长隆-万博板块，属于广州城市第二CBD潜力区域。如果说K11是面向整个大湾区消费者，那K11 Select则更为聚焦在居住在万博板块的青年客群，以及围绕着长隆度假区往来的旅游客群。两大品牌线互为补充，强势稳住K11集团在大湾区的商业站位。

其二，瞄准无锡、厦门、天津、宁波此类青年之城，强势填空

除开北上广深，江苏、浙江等省份的经济强市快速上升的消费力、规模增长的青年客群，确实诱人。

杭州作为省会城市，经济实力紧随一线城市其后，2022年杭州是社会消费品零售总额超过7000亿元，位居全国城市排名前列。而厦门、无锡、宁波虽总数不敌杭州，但人居可支配收入和人居消费性支出不相上下，均具有较强的消费力。

据2020年全国第七次人口普查统计数据，厦门及无锡20-29岁的青年人口分别占全市人口总量的18.6%和12.2%，青年消费群体所占比重较大，将成为未来城市消费人群的主力军。

PART.03

{ 开发模式：自持与合作并行，因城因地灵活多变 }

K11 Select的开发模式上，同样经历了由重转轻的过程。武汉、天津、宁波三大项目，都是作为集团已有的新世界中心或周大福大厦等综合体项目的商业部分而存在，为自持开发。

据消息，郑志刚早在2021年6月就在公司内部公布“Quick Win”快赢战略，为中国市场的扩张进一步提速，并督促团队开展相关工作。

不同于国内多数轻资产项目“完美复制”的打法，K11 Select选择因城因地灵活多变。

上海K11 Select落子浦东国际消费中心，呈现一步一未来的商业“年轻量子力启航基地”；无锡K11 Select，进驻无锡经济开发区的国际会议中心，以”山水灵锡，一场难忘的艺术生态之旅”为理念；杭州K11 Select位于良渚新城中央商务区核心区；厦门K11 Select，落于五缘湾湿地公园TOD项目中，与五缘湾的自然属性、文化属性不谋而合。

优淘城总裁薛建雄看来：“K11的成功在于适应项目周边需求，不代表绝对的可复制性。除非新项目周边商业需求相当。打造了诸如TX淮海、上海新天地的司徒文聪已经证明过没有简单的复制模式，商业模式的定位需适应区域的需求，否则一切都是徒劳。”

往后几年，这些新K11 Select项目会次第入市。它们能否得到市场的积极反馈，是K11集团轻资产路径能否可持续的关键。到那时，新世界的“Quick Win”快赢战略，将得到市场的有力验证。