自去年10月证监会发文将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施以来，以消费基础设施为底层资产申报发行公募REITs明显进入加速阶段。目前，国内首只以奥特莱斯为底层资产的消费基础设施REITs，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“首创奥莱REIT”）即将进入公众视野。

底层资产稳固 长期增值潜力显著

放眼全球REITs市场的发展脉络，优质商业不动产作为底层资产的REITs产品已然发展成熟。奥特莱斯业态，以其独特的折扣优势和全球大牌的集聚度，在近年来迅速崛起，成为线下零售市场的一股新势力。据悉，华夏首创奥莱REIT的底层资产为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，首创钜大有限公司将担任运营管理统筹机构，由首创钜大旗下的北京首钜商业管理有限公司作为运营管理实施机构。

2023年，首创钜大旗下各奥莱项目全年客流近6000万人次，全年销售额超百亿元，可比口径较2022年增长约38%，创下历史最佳业绩。

选择济南首创奥莱和武汉首创奥莱作为底层资产包的原因主要有以下几个方面：首先，近年来武汉和济南逐渐崭露头角，成为新的消费热点，吸引了大量的人口流入。数据显示，这两座城市在过去的一年里，常住人口净增量显著，成为经济增长的缩影。武汉2023年经济发展跃上了2万亿的新台阶，比前一年增长5.7%。并且，武汉是中部地区唯一一个GDP超过2万亿元的城市，城市自身就具备吸引集聚海内外优质要素资源的实力。济南则是在2023年实现了1.27万亿的生产总值，常住人口约为 943.7万人，达到了近千万级的体量。两座城市的可支配收入均持续稳定增长，显示了城市居民的强大消费能力。

在此背景下，首创的两个奥特莱斯购物中心，均坐落在两座城市新晋发展的热点区域，且是周边3公里范围内是唯一的大型购物中心，消费需求旺盛，交通便利，无论是自驾还是公共交通，都非常方便。

其次，从商业项目的生命周期来看，济南项目与武汉项目开业时间相近，目前均已进入成熟稳定的运营期。其中，济南首创奥莱项目位于济南市东部新城核心片区，于2019年1月开业，项目可租面积为5.2万平方米；武汉首创奥莱项目位于武汉市东湖新技术开发区（光谷）区内，于2018年4月开业，可租面积为4.9万平方米。

作为两座奥特莱斯的运营商，首创城发是北京首都创业集团有限公司旗下的城市发展综合运营体，在商业运营有着非常丰富的经验。早在2013年，地处北京房山的北京首创奥莱就正式对外营业，不仅填补了彼时京西南大型商业的空白，更一跃成为行业极具影响力的“奥莱航母”。开业十年来，首创北京奥莱销售额已累计超200亿元，纳税超4亿元，解决4000余人就业问题，带动周边住宅市场发展，为推动城市更新作出了突出贡献。

当下，消费市场进入以品质化、体验化为特点的时代，应运而生的是一批深耕城市更新和消费升级的领军业态，首创奥莱就是其中的佼佼者。通过不断加码体验消费，打造营销IP，用极具创意的活动，重塑用户购物消费体验。据统计2023年，首创奥莱实现了全年客流近6000万人次，同比增长超过40%；全年销售额超过百亿元人民币，可比口径同比增长约38%。

目前，首创城发集团在全国在营奥莱项目有15家，覆盖多个直辖市、省会城市，以及潜力消费城市，总建筑面积约180万平方米，具有行业领导地位，在项目选址及招商运营等方面占据先发优势。丰富的资产储备也为首创奥莱REIT未来的扩募提供了更为广阔的想象空间。

打通“投融管退”，为行业树立典范

首创城发作为两座奥特莱斯项目的原始权益人，是北京首都创业集团有限公司旗下的城市发展综合运营体。自2009年进军奥莱业务以来，首创城发（首创置业）在过去十几年迅速完成项目扩张和经验积累，目前正处于由高速增长向高质量发展的转变过程中。

2023年10月，证监会发布《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型扩展至消费基础设施。2023年12月底，首创城发第一时间响应，以旗下济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目作为底层资产申报消费基础设施REITs，并获得上交所受理。

在首创城发看来，这既是积极践行首都国企责任、贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也有助于公司打通商业重资产投、融、管、退全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力公司向“轻资产运营管控型”转型，实现更高质量发展。

因此，首创城发副总经理、首创钜大执行董事、总经理谢洪毅表示，选择在此时申报，是水到渠成的结果。报批时间与首创城发从快速发展阶段向精细化运营过渡的由重转轻战略布局相契合。

在存量时代背景下，商业地产越来越注重项目的精细化运营，拥有资产盘活能力不仅能提升资产价值，还能为企业在市场竞争中获取更大的管理规模和机会。经过十几年的积累，首创城发在发展城市综合运营业务过程中，展现出卓越的运营能力。通过精心规划和高效执行，成功打造了包括“奥莱模式”“郎园模式”“和园模式”等一系列特色商业项目，吸引了众多消费者和投资者的关注。

华夏首创奥莱REIT的成功获批，是首创城发集团在商业地产领域深耕细作、创新求变的重要成果，也标志着首创钜大在资产证券化道路上迈出了坚实的一步。作为国内首只获批的以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施公募REITs，华夏首创奥莱REIT为行业树立了新的标杆。未来成功上市后，首创奥莱的商业运营将接受资本市场的深度考验，有助于进一步推动首创奥莱运营管理的模式创新和管理能力提升，也将助力首创城发实现更多商业资产的盘活和资本结构的优化。

截至目前，首创城发全国在营奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米，实现了对直辖市、省会城市及潜力消费城市的战略覆盖，丰富且优质的资产储备也为华夏首创奥莱REIT未来的扩募提供了更广阔的想象空间。